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馬林農地信託:如何讓農地遠離商業開發的威脅

  • 作者 作者:溫于璇
  • 日期 2013.05.15

馬林郡(Marin County)位於美國加州(State of California),與人口密度排行全美第二高的舊金山以金門大橋相連。在1850年代的「加州淘金潮」時期,大量移民湧入舊金山,而為供應移民人潮生活所需,畜牧業開始蓬勃發展,使得馬林郡地區紛紛建立牧場,讓馬林郡連續好幾十年,都是全加州牧業最發達的地區。

60年代初期,馬林郡的沿海開發規劃讓其西部有了一個戲劇性的變化。沿海開發計畫預計將Tomales海灣(Tomales Bay)岸邊規劃為人口約12萬5千多人的城市規模。如果實施這樣的計劃,等於是結束了百年的傳統家庭農業。

在Walker Creek牧場中志工協助牧場除草、種植、堆肥等,並參與350的宣言活動。(Photo by Caroline Karus 照片來源: 350.org)

變化似乎是不可避免的,許多農民感受到事情迫在眉睫,並有不祥之感,決定賣掉自己的農場,「房屋出售」的廣告牌子開始插滿整個農村公路。重視環境保護的人士與其他馬林地區的民眾,開始發想自己的力量可以做些什麼以解決這樣的事。

1980年,一位生物學家Phyllis Faber,與一位當地的牧場主人Ellen Straus,成立馬林農地信託(Marin Agricultural Land Trust, MALT),馬林農地信託的成立,最主要是消除農地被開發的可能性,並鼓勵公眾支持農業政策,促進公眾對農業重要性的認識,重要的是可以永久保護家庭農場。

 

永久保護家庭農場:如何「消除農地被開發的可能性」?

美國州政府及地方性農地保育政策自70年代以來,開始推行保育農地相關政策與計畫,如農地稅賦優惠、對進口農產品徵收關稅等政策立法或執行命令,但實施效果卻相當有限,無法對抗開發的壓力。

但馬林農地信託透過與地主交易取得農地保育地役權,永久保存馬林郡耕地為農業用途的案例來說,卻是成功保護農地的方式。依據馬林農地信託的方式,農地保育地役權是一項地主和馬林農地信託之間的法律協議,協議內容將禁止破壞農業土地價值的方式,如禁止農地商業開發、禁止農地切割成小區域等。而地役權的內容將會被記錄,其條款永久約束現在的地主與未來地主,但是土地仍然是私人擁有,並在納稅名單中。

瑪林農地信託工作人員參與國際環境運動350組織(350.org)的照片上傳活動,支持全球二氧化碳排放量降至350PPM以下。(Photo by Caroline Karus 照片來源: 350.org)

然而,保育地役權在保育觀點上移除農田的開發潛力,保留農地及發揮耕作效力是很好的方式,但將土地的部分權利限制時,將降低土地價格,而這樣的情況如何讓地主願意接受?參考林志昌(2006)的研究整理,對於在美國保育地役權成為矚目的保護土地方式原因,我們歸納如下:

1. 捐贈保育地役權給特定單位可以享有龐大的稅賦優惠。在所得稅方面,若地主捐贈保育地役權給保育團體或公部門,且符合相關保育目的規定,地主可依據設定地役權之捐贈價值抵扣每年的所得稅30%,適用年期是六年。而在遺產稅部分,通常設定保育地役權的土地價值是低於無權利限制的價值,因此遺產稅會降低。而財產稅與遺產稅一樣情況,因保育地役權的設立可以減少土地的市價,降低所有權人的財產稅。

2. 在一個地區集中購買農業地役權能幫助建立大量關鍵的農田,並保證農場的生存與地方農業經濟,對於保護農地上具有相當大的吸引力。

3. 人口成長與都市擴張使保育地役權獲得認同。都市擴張使得都市邊緣地區的農地或未開發土地地主面臨土地開發壓力,地主基本上有兩項選擇:一是出售土地予開發者並增加財富,但失去該地;另一是繼續持有土地且遺留給繼承人,但須支付高額稅金。因此保育地役權既可減稅,也讓地主繼續擁有土地,因此選擇保育地役權逐漸受到地主青睞。

特別的是加州於法令中明文規定地役權設定後,地役權存續時間便是永久。因此,保育地役權的設定,讓土地除了將「所有權」變賣成金錢外,也讓土地的保育價值可以永存,更重要的是保證農場的生存與地方農業經濟。

在地農場的重要性:重新展現農牧價值

在農地保育地役權後,馬林農地信託組織請農場主人和牧場主人繼續在自己的農地上工作,確保農業與自然資源隨時受到保護。更重要的是,馬林農地信託組織的工作人員,與地主成為良好伙伴關係,以提高農地的保護力量。 例如,馬林農地信託組織能籌募資金,以幫助農民建設較昂貴的基礎農業設施,像更新圍欄、改善當地水質等。也為應對未來的挑戰,如氣候變化適應和外來入侵物種的控制和管理等,提供相對應的技術和資金援助。

此外,馬林農地信託也在官方網站上宣傳「在地農場的重要性」,促進公眾對農業的認識。網頁提到,透過保護耕地,保留這麼多的土地,是希望永遠保存馬林在地特徵:農村景觀和各式各樣的當地食物來源;並讓一百多年來持續在這土地上努力的人與家庭,可以繼續在這裡生活。 馬林農地信託不只保護土地,更保護農村的經濟,並讓農業經濟可以蓬勃發展。

而家庭農場也在保護野生動物,因為絕大多數野生動物的棲息地依賴於農場和牧場提供。而在馬林郡,農田連接公園和保護區之間的走廊,提供了兔、貓頭鷹、鷹、狼等多種野生動物的重要棲息地。同時,家庭農場看顧土壤,因為他們的生計依賴於富饒的土壤種植及滋養他們的果園;也依賴草原提供放牧的基礎。因此,這需要社會協力保護農場,因為它可以提供大眾諸多好處。

現在馬林農地信託與71戶農家合作,保存超過45,000英畝(約1萬8千公頃)農田。舊金山灣區中最受讚譽的乳製品、有機作物等,皆是由馬林農地信託之保育地役權農地中生產。而馬林農地信託對這些農地提出永久的承諾:永遠保存與保護農作的價值、特色、使用與效用,而這保護的價值包含了農地生產力、植物物種、土壤、水質、開放空間、與景觀價值。

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【參考資料】

  • 馬林農地信託官方網站 
  • 林志昌,2006。農業地役權應用與實施方式之研究-以行政契約為例。國立臺北大學不動產與城鄉環境學系碩士論文,未出版,台北市。

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